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Renégociation de crédit immobilier : quels impacts pour les banques ?

Renégociation de crédit immobilier : quels impacts pour les banques ?

L'augmentation sensible des renégociations de crédit immobilier opérée par les Français a pour conséquence une perte de profit pour les banques de détail. L'agence de notation canadienne DBRS décrypte le processus.
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Les banques contraintes par les rachats et les renégociations de crédits

Le contexte des taux bas imposé par le Banque centrale européenne (BCE) a pour vocation de faire repartir l’économie. Ainsi, le coût du financement des banques a diminué à un niveau plancher. Par translation, les particuliers détenteurs d’un crédit immobilier sont venus en nombre renégocier pour obtenir des économies. Et, c’est ce qu’ils ont réussi à décrocher puisque les taux variaient, en avril 2017, entre 1,5 % et 2 %.

Le mouvement s’est enclenché dès 2014, avant d’atteindre son apogée justement à la fin de l’année 2016 et au début de l’année 2017. Un chiffre évoque l’ampleur du phénomène pour l’agence DBRS : en avril, « 30 % du stock des prêts immobiliers des banques françaises provenaient de crédits accordés au cours des 12 derniers mois ». Six crédits immobiliers sur dix sont issus d’un rachat ou d’une renégociation.

Autre impact pointé du doigt part DBRS : « l’ampleur des rachats et renégociations a donc contribué à une baisse du taux d’intérêt moyen du portefeuille de crédits immobiliers des banques françaises, passé de 2,87%, fin avril 2016, à 2,34%, fin avril 2017 ». Le gros problème pour la rentabilité des banques est que 90 % des prêts immobiliers sont établis à taux fixe. Les établissements de crédit ne peuvent donc pas les modifier lorsque les taux remonteront. Or, l’échéance moyenne des contrats s’établit à 18 ans, l’échéance effective (rachat, renégociation) approchant 6 à 7 ans.

La rentabilité des banques françaises plombée

L’érosion des marges de manœuvre des banques de détails est donc évidente, tant que les taux ne remontent pas. Face aux demandes des usagers bancaires, les établissements ont dû se résoudre à procéder à des rachats et des renégociations de crédits. Or, cette vague a entrainé une baisse de la marge nette d’intérêt, car la capacité des banques de réduire le coût des dépôts, c’est-à-dire sa source de refinancement majeure, est bornée. En effet, il existe une régulation des dépôts (un tiers).

Les résultats des établissements sont logiquement corrigés à la baisse, surtout que 80 % de l’encours des crédits aux particuliers dans l’hexagone concernent les prêts immobiliers. D’après les données récoltées par l’Autorité de contrôle prudentiel et de régulation (ACPR), les revenus des établissements bancaires ont chuté de 3 % sur un an en 2016.

L’agence DBRS évalue entre 2 % et 5 % la perte de revenus de la banque de détail en France en 2016, ayant directement pour origine les remboursements anticipés ou les renégociations de crédit immobilier. Ainsi, « les renégociations et les rachats de crédits à l'habitat sont susceptibles d'avoir un impact de long terme sur la profitabilité des portefeuilles de prêts immobiliers français ».

Les banques françaises ont de la ressource

Si les revenus des banques subissent un impact direct, un deuxième effet devrait se faire sentir dans la comptabilité pour les années suivantes, notamment à l’horizon 2018. En effet, le versement par les emprunteurs de commissions pour remboursement anticipé ou renégociation a permis d’atténuer la chute. Mais ce sont autant de rentrées d’argent qui ne seront plus effectives les années suivantes.

Toutefois, certaines nuances viennent sauver les apparences. La timide remontée des taux d’intérêt (1,62 % en juin contre 1,50 % en janvier selon la Banque de France) laisse présager l’arrêt de ce large mouvement de renégociations. De plus, la proportion des revenus de détail dans les bilans des banques françaises demeure assez faible : 15 % chez BNP Paribas en 2016 ou 33 % à la Société Générale. Toutefois, ce ratio grimpe pour le Crédit Agricole à 52 %, pour la BPCE à 62 % et pour La Banque Postale à 89 %.

Enfin, les analystes relativisent l’aspect sombre de ce paysage brossé car les revenus de détail ne sont pas uniquement focalisés sur les prêts immobiliers. Et, l’agence DBRS de conclure que les banques hexagonales compensent ces pertes par la diversification de leurs activités et par le creusement d’autres sillons rémunérateurs notamment les activités d’assurance.

Pour aller plus loin

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Il est important de connaître sa capacité d'emprunt et son taux d'endettement pour calculer ses échéances de prêt ou encore de calculer son TAEG afin de bien comparer toutes les offres de crédit des banques.

Banques en ligne

Article rédigé par Olivier B.
Rédacteur web pour www.banques-en-ligne.fr

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