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Quelle banque choisir pour une SCI ?

Quelle banque choisir pour une SCI ?

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La SCI est une solution de gestion et de transmission de patrimoine immobilier de plus en plus prisée par les Français. Comment fonctionne-t-elle ? Quels sont ses atouts, ses inconvénients ? Quelles sont les offres bancaires en ligne ou non qui s’adressent à une telle catégorie de société ? Voici les réponses à vos interrogations.

Qu’est-ce qu’une SCI ? Définition

Une société civile immobilière (SCI) est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes de se regrouper au sein de cette structure pour faire l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers. Deux personnes suffisent pour créer une société comme une SCI, ce qui s’avère pratique pour les investisseurs qui ne peuvent se permettre seuls de concrétiser une telle opération. 

Bon à savoir : Une SCI ne peut pas bénéficier des produits d’Epargne comme le Livret de Développement Durable, le Livret A ou encore le Plan Epargne Logement ou PEL. Elle ne peut pas non plus souscrire un crédit à la consommation ou autre prêt personnel.

Les statuts de la SCI

Une SCI dispose de statuts qui définissent entre autres la participation de chaque associé, mais aussi son nom, le montant de son capital, son siège social, ses principes de fonctionnement et sa durée de vie. Les associés désignent un représentant légal (le gérant) dont le rôle est de s’occuper de la gestion du bien au quotidien. Les statuts fixent les limites du pouvoir décisionnaire du gérant. A ce titre, la SCI est plus souple que l’indivision, solution qui réclame l’unanimité des parties concernées pour chaque décision. Ces statuts doivent également définir les mesures à prévoir en cas de décès du gérant ou d’un associé de la SCI. Comme pour toute société, les statuts de la SCI doivent être officiellement publiés.

SCI et gestion du bien

L’achat d’un bien immobilier par le biais d’une SCI a pour but de tirer profit des revenus issus des loyers. Une SCI est légalement incompatible avec l’exercice d’une activité commerciale. Ainsi, elle ne peut servir à acheter un appartement ou des bureaux dans l’unique but d’une revente. Une SCI sert juste à l’achat et à la détention du bien immobilier. Les associés d’une SCI le gèrent en commun, en partagent les bénéfices mais aussi les pertes.

SCI : bénéfices et dettes

En contrepartie de leurs apports, les associés obtiennent des parts sociales de la SCI et touchent des dividendes si la société crée des bénéfices. Ce fonctionnement est le même en cas d’endettement de la société civile immobilière. Chaque associé s’acquitte d’une partie de la dette contractée au prorata des parts sociales qu’il possède.

SCI : transmission et imposition

Une telle structure est souvent préconisée dans le cadre de la transmission de patrimoine. La répartition en parts sociales permet d’obtenir des parts en franchise d’impôts jusqu’à 100 000 euros par enfant. Ce chiffre coïncide avec l’abattement légal entre parents et enfants, renouvelable tous les 15 ans. Pour l’imposition et le régime fiscal, les revenus de la SCI peuvent être soumis au choix à l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux rattachés.

Notre conseil : privilégiez l’impôt sur le revenu pour un investissement dans la pierre sur le long terme (exonération totale à partir de 22 ou 30 ans). L’impôt sur les sociétés est moins élevé mais la plus-value à la revente est imposée. Elle tient compte des amortissements, sans abattement, ce qui peut faire grimper la facture si le bien immobilier prend de la valeur.

SCI et donation

Une SCI autorise le démembrement de la propriété. Autrement dit : elle permet de séparer la jouissance du bien (l’usufruit) de la nue-propriété (la propriété d’un bien dont un tiers dispose de l’usufruit jusqu’à son décès). En termes de transmission, cela signifie que la SCI permet de réaliser une donation de la nue-propriété de son vivant à ses bénéficiaires. Ces derniers n’ont pas à payer de droits de succession au moment du décès de la personne jouissant du bien. 

SCI et abattements fiscaux

Notez que pour optimiser les abattements des donations entre associés d’une même famille, il est recommandé de procéder par échelonnage tous les 6 ans (période durant laquelle l’abattement est reconstitué). En effet, chaque parent a le droit de transmettre à ses enfants jusqu’à 156 974 € de parts de SCI en franchise d’impôt (31 395 € pour chacun des petits-enfants). Ainsi, la totalité du bien peut être transmise en franchise d’impôt en respectant ce procédé.

SCI et conjoint survivant

Outre l’attractivité fiscale de la SCI, cette solution est également utile pour prévenir de possibles désaccords entre les héritiers au sujet du devenir du patrimoine immobilier concerné. Elle s’avère précieuse enfin pour protéger le conjoint survivant. Les deux époux peuvent anticiper la gestion du patrimoine immobilier en le plaçant au sein de la SCI dont ils se nomment gérants. Au décès de l’un deux, le conjoint survivant reste le seul gérant. Les enfants conservent leurs parts sociales héritées suite à la succession du parent décédé mais ne peuvent intervenir dans la gestion de la SCI.

SCI : avantages et inconvénients

Parmi les atouts d’une SCI, citons :

  • La fiscalité ;
  • L’opportunité de donations successives ;
  • L’avantage pour l’immobilier d’entreprise ;
  • La réduction d’impôt offerte par la Loi Scellier ;
  • Le contournement de l’immobilisme d’une gestion en indivision. 

Parmi les inconvénients d’une SCI, citons :

  • Les fastidieuses formalités administratives liées à la création de la SCI ;
  • Le coût de la création d’une SCI (rédaction et publication des statuts, frais d’enregistrement) ;
  • L’absence d’aides au financement ; 
  • Le poids des contraintes de fonctionnement d’une SCI ;
  • La responsabilité solidaire et indéfinie des associés face à une situation d’endettement de la SCI.

Quelle banque choisir pour une SCI ?

Choisir un établissement bancaire pour une SCI revient donc à comparer les offres des banques traditionnelles, à moins d’être séduit par la solution Qonto, seule néobanque à proposer une formule 100 % digitale.

Les banques traditionnelles

Toutes les banques traditionnelles proposent l’ouverture d’un compte courant pour créer une SCI avec ou sans financement. En revanche, actuellement, aucune banque en ligne ne le permet encore, que ce soit Boursorama Banque, Fortuneo, Monabanq, ou encore Bforbank,.

Avant de comparer l’offre des banques pour savoir si un financement est envisageable et nécessaire pour la SCI, veillez à élaborer un projet précis. Plus le projet est étayé et charpenté, plus il est facile d’utiliser des outils comparatifs afin d’évaluer le calcul du crédit à solliciter.

Toutefois, la réponse la plus intéressante est souvent celle dont le taux d’intérêt est le plus attractif. Pour connaître la banque qui offre le meilleur taux de prêt immobilier, il faut comparer le TAEG (taux annuel effectif global). Pourquoi ? Parce qu’il inclut tous les frais obligatoires d’un crédit. 

Outre le taux fixe ou variable, il comprend les intérêts bancaires, les frais de dossier, les frais de garantie, le coût de l’assurance du crédit et les autres frais supplémentaires. Le TAEG permet d’identifier exactement le montant total à rembourser à la banque, donc de comparer les offres de crédit et même de faire des simulations d’emprunt.

Les banques traditionnelles proposent une offre spécifique pour les professionnels ou pour les structures comme la SCI comprenant le plus souvent un compte professionnel et un moyen de paiement au minimum (carte bancaire business). Pour connaitre les coûts associés à ce type de compte bancaire, consultez notre tableau ci dessous.

Tableau comparant les tarifs bancaires des comptes professionnels et des offres Pro de 5 grandes banques traditionnelles 

Banques Coût abonnement mensuel Coût annuel de la carte bancaire Visa Business En savoir plus
37,50 € (abonnement ContratPro TVA) Coût carte bancaire Visa Business : compris dans l'abonnement Voir l'offre
12,75 € (abonnement MaBanquepro) Coût carte bancaire Visa Business : 57 € Voir l'offre
36,90 € (abonnement JazzPro) Coût carte bancaire Visa Business : 38,16 € Voir l'offre
15,00€ (abonnement Eurocompte Pro)

Coût carte bancaire Visa Business : 32,48 € (à débit immédiat)

40,16 € (à débit différé)

Voir l'offre
24,00 € (abonnement LBP @ccess 24) Coût carte bancaire Visa Business : compris dans l'abonnement Voir l'offre
13,00 € (frais de tenue de compte)

Coût carte bancaire Visa Business : 45 € (à débit immédiat)

56 € (à débit différé)

Voir l'offre

 

La néobanque Qonto

Pour obtenir un compte accessible 100 % en ligne dédié à la gestion d’une SCI, la néobanque Qonto est la seule à proposer une solution entièrement digitale. Le gérant et les associés de la SCI disposeront ainsi d’un compte sans agence dont l’offre repose sur :

  • une ouverture de compte dématérialisée en quelques minutes ;
  • la mise à disposition instantanée d’un IBAN ;
  • une carte bancaire MasterCard à commander via l’application mobile ;
  • des transactions à faire depuis le compte utilisateur en toute autonomie ;
  • un suivi des finances et une comptabilité facilités grâce au classement des opérations et à la numérisation des reçus ;
  • l’intégration de multiples solutions de gestion et de paiement ;
  • un service client joignable par mail, chat, téléphone et les réseaux sociaux 6j/7.

En termes de tarifs, l’abonnement mensuel sans engagement ne comprend aucuns frais d’ouverture et de tenue de compte. Suite au dépôt de capital initial gratuit, le gérant peut procéder à l’immatriculation de la SCI. Qonto offre le premier mois d’abonnement qui coûte normalement :

  • 9 € / mois pour la formule Essential :
    • 2 utilisateurs inclus maximum ;
    • 20 virements permanents ou ponctuels gratuits (0,50 € / virement au-delà) ;
    • Nombre de paiements par carte illimité ;
    • 1 carte bancaire physique incluse.
  • 29 € / mois pour la formule Standard :
    • 10 utilisateurs inclus maximum ;
    • 100 virements gratuits (0,40 € / virement au-delà) ;
    • Nombre de paiements par carte illimité ;
    • 2 cartes bancaires physiques incluses ;
    • 2 MasterCard virtuelles.
  • 99 € / mois pour la formule Premium :
    • Nombre d’utilisateurs illimité ;
    • 500 virements gratuits (0,25 € / virement au-delà) ;
    • Nombre de paiements par carte illimité ;
    • 5 cartes bancaires physiques incluses ;
    • 5 MasterCard virtuelles.

En revanche, la néobanque Qonto ne propose, pour l’instant, ni financements, ni solutions d’épargne. Elle se cantonne à offrir un service de gestion optimisée, à distance, d’un compte courant pro associé avec une carte bancaire. Ainsi, contrairement à une banque traditionnelle, Qonto :

  • n’autorise aucun découvert bancaire ;
  • ne traite pas les chèques ;
  • ne permet par le dépôt d’argent liquide.

Mais Qonto présente des atouts indéniables comme l’accès à un outil :

  • Performant et rapide : le compte courant est accessible en ligne rapidement ;
  • Ergonomique et transparent : l’interface Qonto est simple à utiliser sans frais cachés ;
  • Collaboratif et flexible : le client gère en quelques clics les permissions des membres de la SCI en conservant le contrôle des dépenses ;
  • Connecté et évolutif : l’application Qonto se synchronise avec d’autres logiciels professionnels

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