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Projet immobilier : Quelles sont les étapes pour acheter une maison ?

Projet immobilier : Quelles sont les étapes pour acheter une maison ?

Etapes d'un projet immobilier

Un projet immobilier, c’est toute une aventure. Il faut jongler entre les divers interlocuteurs, comprendre des termes jusqu’alors ignorés et souscrire un emprunt qui engage sur le long terme. Pour vous aider à mieux appréhender les démarches, voici les différentes étapes à suivre pour couronner votre projet immobilier de succès.

Etape 1 : Je construis mon projet immobilier

Il est essentiel d’évaluer son budget tout en s’informant sur les prix du marché dans la zone géographique souhaitée. Vous devez donc additionner toutes vos sources de revenus pour constituer votre apport : économies, donations de vos proches, participation aux bénéfices de l’entreprise ou intéressement voire prêts aidés comme le PEL ou le PTZ. Plus cet apport est conséquent, plus la négociation avec l’organisme prêteur sera facilitée. En règle générale, il doit représenter 20 % du montant total du projet d’achat immobilier (pour 200 000 €, comptez un apport de 40 000 €).

S’ensuit l'estimation de la capacité d'emprunt, c’est-à-dire la valeur potentielle empruntable auprès d’une banque. Pour cela, il faut déduire de vos revenus (salaires, primes, revenus fonciers, allocations familiales...) les charges récurrentes (assurances, crédit en cours, factures de gaz, d’électricité, de téléphone…) sans oublier les frais en lien avec l’emprunt immobilier (garanties, assurance emprunteur, honoraires du courtier, notaires...) et les dépenses nouvellement induites (déménagement, taxe foncière...).

Pour un emprunt immobilier, la nature du projet est déterminante. Les perspectives changent s’il s’agit d’acquérir sa résidence principale, d’investir dans un bien immobilier locatif, de faire des travaux ou de construire une villa. Devenir propriétaire d’un logement n’est pas un acte anodin et engage pour plusieurs années. Les critères de sélection doivent être affinés : nombre de mètres carrés, aménagements, jardin, garage, sécurité, etc. L’investissement locatif correspond plus à un placement financier dont le dessein varie : préparation à la retraite, défiscalisation, construction d’un patrimoine, etc. Le choix du bien va de pair avec l’objectif souhaité : appartement, maison, terrain, SCPI, parking, local commercial, neuf ou ancien, vide, meublé ou touristique.

Etape 2 : La recherche du bien et les vérifications à effectuer

En connaissant votre budget, il est plus rapide de faire le tri dans les annonces collectées via les agences immobilières, les études notariales, les sites spécialisés, de particulier à particulier voire dans les ventes aux enchères. Pour réduire le coût de vos démarches, mieux vaut éviter si possible les agences immobilières. Le bouche-à-oreilles reste un bon filon même si les petites annonces forment des bases de données intéressantes à exploiter. Au contact du propriétaire, il est également plus aisé d’entamer des négociations.

La recherche et vérification d'un bien immobilier

Il faut malgré tout rester vigilant sur les sites en ligne et les renseignements présentés. Si c’est un moyen simple et rapide de s’informer, rien ne vaut la visite sur place pour prendre connaissance de l’état réel du logement et de l’ampleur possible des travaux à réaliser (réseau d’eau, charpentes, façades, toiture...). Tenez compte aussi du quartier et de l’environnement (transports, commerces de proximité, écoles...), et rendez-vous en mairie pour connaître les projets urbains à venir. Programmez plusieurs visites en observant la taille de pièces et leur distribution, l’exposition nord-sud, le système de ventilation, l’isolation des fenêtres, le type de chauffage, etc. Dans l’ancien s’ajoutent les vérifications sur la constructibilité du terrain, le certificat d’urbanisme, la servitude de passage, l’état des parties commune, ou encore les charges de copropriété et les futurs travaux prévus.

Si vous êtes conquis, signalez au vendeur votre intention d’acheter le bien en paraphant un avant-contrat. Notez qu’un accord oral n’engage à rien, tandis qu’un accord écrit implique de surveiller les clauses essentielles comme le prix d’achat, la durée de validité de l’offre, le délai de rétractation. Mais aucune somme ne peut être à ce stade versée. Cet avant-contrat correspond au compromis de vente, soit un engagement ferme et réciproque, ou à une promesse de vente qui n’engage qu’une seule partie. Il se signe devant le notaire, en présence d’un agent immobilier ou sous seing privé.

Etape 3 : La recherche du meilleur financement

Une fois le compromis de vente signé, vous avez un délai de 45 jours pour trouver le financement parmi tous les prêts envisageables : PTZ, CEL ou PEL, Prêt relais, Prêt conventionnée, PAS, prêt 1 % employeur, etc. Plusieurs éléments sont à prendre en considération notamment si l’achat s’effectue à deux. Si vous êtes unis par le mariage, vous pouvez opter soit pour la communauté réduite aux acquêts, soit pour la séparation de biens. Si vous êtes pacsés, vous pouvez choisir depuis 2007 entre la séparation de biens ou l’indivision. Si vous êtes en union libre, vous pouvez adopter la formule en indivision ou en SCPI.

Pour bénéficier du meilleur financement possible, il est essentiel de comparer les offres de prêt immobilier des banques en n’hésitant pas à faire jouer la concurrence avec votre banque actuelle, notamment sur le coût de l’assureur-emprunteur. Pour plus de transparence, les établissements prêteurs ont l’obligation d’accompagner leur offre avec le TAEG qui englobe tous les frais.

Etape 4 : Le montage du dossier de prêt

Pour que la banque évalue votre projet immobilier, vous devez constituer votre dossier de prêt. Plus il sera complet et étayé, plus la banque rendra une réponse rapidement.

La liste des documents personnels est la suivante :

  • Justificatifs d’identité de votre domicile et de votre situation familiale
  • Trois derniers bulletins de salaire (deux derniers avis d’imposition et trois derniers relevés de compte)
  • Apport personnel
  • Documents relatifs aux crédits et aux placements en cours

La liste des pièces à fournir est la suivante :

  • Le compromis ou la promesse de vente
  • L’avant-contrat, un plan ou une indication des surfaces
  • Une indication des surfaces habitables
  • Le dossier de diagnostics techniques
  • Le titre de propriété

Etape 5 : L'accord de principe de la banque et la signature

La vérification de votre dossier et de votre solvabilité débouche sur un accord de principe avec la banque. Ce dernier n’est pas définitif et se place sous la réserve de l’organisme de caution et de l’assurance, qui sont des garanties sur le bien financé. En cas de souci, la banque récupère le montant de la revente du bien immobilier via :

  • L’hypothèque (paie la dette sans que le propriétaire soit dépossédé de son bien) ;
  • L’Inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers (idem à l’hypothèque mais uniquement valable sur les biens anciens) ;
  • La société de cautionnement (se substitue à l’emprunteur en cas de défaillance).

La banque se prémunit contre les risques de défaillance en vous obligeant à souscrire une assurance emprunteur. Son rôle : l’assureur prend le relai des paiements du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité du souscripteur provoquant une perte de revenus. L’assurance de prêt évite surtout aux descendants de devoir supporter cette dette en cas de décès.

L'accord de principe de la banque

Vient ensuite l’étape de la signature de l’acte authentique avec le notaire. Le contrat de vente officialise la transmission du titre de propriété, déclenchant par ailleurs la demande de déblocage des fonds auprès de l’organisme prêteur. Notez que le contrat de vente reprend les mêmes renseignements que l’avant-contrat auxquels s’ajoutent l’assurance habitation et les divers diagnostics obligatoires.

L’acte de vente vous engage à payer les sommes indiquées et entérine les obligations du vendeur en termes de conformité du bien, de délivrance, de garantie décennale, contre l’éviction et les vices cachés. Pensez à ne rien laisser au hasard avant de signer !

Après toutes ces étapes, vous n’aurez plus qu’à organiser votre déménagement et votre emménagement !

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